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二手房

【房事】年輕人買房最糾結的七個問題
2015-10-13 10:08:53   來源:   評論:0 點擊:

今年走勢詭異的不僅僅是股市,房市也顯現出極其幺蛾子的事態。

 

一部分人極力勸阻另一部分人不要買房時,郭嘉又一次站在了那一部分人的對立面,不斷出臺誘惑政策降低首付比例、減免稅費讓我們開干。

 

這一次,又要相信誰呢?

 

其實我不太同意“絕不要買房”的觀點,更加不同意”大家都必須要買房“,因為每個人所在地方不同,對于買房的收益預期以及他自身條件與房價的匹配度都是不一樣的。

 

老祖宗那句話,具體問題要具體分析。今天推送的文章,來自雪球用戶 房產不是東西 ,從二手房與新房背后的價格邏輯,延伸開,回答了年輕人買房正在糾結的7個問題,僅供參考~

 


 

經常收到朋友們對應該買新房還是買二手房的提問,此處是我對兩者價格背后邏輯的小結,供大家參考:

 

二手房交易價格有散戶決定,價格公開透明,價格合理的可能性更大;而新房在某個區域的供應很集中,甚至經常只有一個樓盤,其價格可由該開發商決定(當然開發商也會結合自己的成本、市場情緒來定價)。

 

新房和二手房的區別類似IPO和二級市場IPO價格肯定有虛高的,比如市場好的時候,開發商肯定報的價格高于市場接受價格(開發商在蓄客、價格測試等手段都比二手房賣家豐富的多,區域供應的壟斷格局也有利于少數賣家形成價格同盟);

 

但在市場低迷期,開發商反倒可能因為資金問題和回款壓力,定出一個非常低的價格(比如接近甚至低于同等地段的二手房)。


想了解我們對如何買房的看法,推薦此前的問答:光有錢就夠了?買房前要準備好的七件事
 

問:我畢業7、8年了,最近要結婚買房,但是要注意什么呢?

 

答:買房不是光有錢就夠的。你看起來屬于買首套房,首先盡可能掌握豐富的信息,可通過房地產網站等公開渠道了解當地房價水平,包括新房、二手房,這樣可以清楚地知道自己的預算是否合適。

 

同時可通過參加購房團,了解目標區域的配套情況、在售項目、價格水平、交通等。

 

其次是財務方面的準備,比如首付多少、貸款多少,是否需要找親戚朋友或銀行周轉首付。如果買二手房,因為評估價與實際價格的差異,加上稅費、中介費等,可能需要房價約40-50%的資金才夠。

 

如果資金方面有困難,現在很多銀行提供短期信用貸款,中介公司、搜房等機構也提供各類短期貸款或銀行按揭貸款,用得好的話,能很好地幫助買到合適的房子,壓力也不會太大。

 

問:能不能具體一些,這些網站我上過一些,發現有時候更新和實際價格偏離滿多的?

 

答:如果新房的話,搜房等網站能幫你找到當期熱賣的房源,知道具體項目后可以直接上當地建委,多數城市都會公布具體每個項目的成交均價,這個是最準確的。

 

二手房的話,北京鏈家的房源信息很不錯,每個小區都有均價、在售房源也比較準確,搜房這塊相對弱點,但小區均價基本靠譜。可以通過這個大體了解下所在城市的價格水平,熱門小區和商圈。

 

問:假設我買300萬的房子,新房和二手房實際的稅費應該各是多少呢?

 

答:新房的話,因為絕大多數都是期房,買的時候一般沒什么稅,首套房90平米以下、公積金貸款的話可以20%首付,商貸30%首付;但收房或辦房產證時,最大頭是契稅和公共維修基金,還有辦房產證的登記費之類,可能幾百塊。契稅的話,普通住宅1.5%(300萬應該屬于這個檔次),高端住宅3%(每個城市的普通住宅標準不一樣),公共維修基金一般按購房款的2-3%征收,也就是4-6萬,另外如果收房時面積與買房時不一樣,還要補差價等。注意下,以前開發商都代收契稅的,方便后期辦產證,現在很多項目可由業主到地稅局繳。

 

二手房的話,涉及的稅種比較多,不同房子差異大,非常復雜。大頭有個人所得稅、營業稅、契稅等,本來應該由賣方繳納的,但實際上基本由買方承擔,一般是中介費1-3%(搜房現在0.5%,值得一看);

 

個人所得稅,賣方購入滿5年的唯一住房銷售,免征個人所得稅,不滿的話按成交價和購入價的差價收20%;

 

營業稅,今年4月1日開始執行新的政策,不滿2年,按成交價5.6%繳納,滿2年的且為普通住房(滿足單價、面積等一系列條件,各城市不一樣)免征,滿兩年且為非普通住房,按成交價和購入價的差價5.6%;

 

契稅,按買家所購房產為首套還是二套、面積區分,普通住宅:90平米以下首套1%,二套3%;90-140平米首套1.5%,二套3%;非普通住宅3%,別墅4%。

 

還有土地增值稅、印花稅等,一般額度不大。

 

除上述之外,如果所購房產為央產房和已售公房,可能還涉及補交土地出讓金等內容。總體而言,二手房買賣稅費極其復雜,因此,盡量挑選次新房(入住五年以上),這樣多半賣家屬于滿五唯一,可避免不少稅。

 

還有一個需要注意的是,二手房的交易價一般高于評估價和過戶指導價,如果選擇按揭的話,除了正常的30%首付外,補差價、稅費、中介費等加起來可能要10-20%,這是一筆不小的開支,因此買二手房一定注意以合理的價格過戶,以降低總體稅費成本和首付壓力,必要時可尋求專門的中介公司指導辦理。

 

問:我其實是想在北京買房。你建議買市區小一點舊房的還是郊區大一點的新房呢?

 

答:取決于家里的人數、總的預算和未來多久可能有能力改善。如果五年以內不需要考慮孩子上學、老人幫著帶的問題,還是靠市區更好,升值潛力更大,居住通勤成本也不高。

 

但如果家里人比較多,馬上就有小孩,老人幫著看,盡量看大兩居和三居更好些,如果在市區的價格夠不著,可以考慮郊區,很多開發商都會建學校之類,配套還是不錯,老人住起來也更舒適。

 

郊區的房子要注意地鐵線和政府規劃,并要實地考察地鐵線與小區的距離,這對未來的居住便利性、潛在升值空間十分關鍵,應盡量選擇建筑規模較大、開發商品牌較好、學校商業等配套齊全、物業管理較好的小區。

 

以北京為例,一平米多付出2000塊但獲得更好的配套是值得的。市區的房子的話,要注意不要選擇建筑年代太久的,比如80年代或更早,建筑質量一般,后期改造成本很高,拆遷的可能性也不大。

 

問:好,我再想想。其實目前300萬的房子已經是我們的極限了,雙方父母和我們湊了100萬首付,我們兩個稅后也只有20000不到,想想在北京買房子真的不易。你說是不是先拿這些錢炒股減輕點負擔比較好?

 

答:不建議拿首套房的首付去炒股,特別是目前的節點,股市向下的可能性大于向上,而北京的房市向上的可能性大于向下。如果已經到了結婚生子的年齡,還是買吧,而且盡可能少付首付,銀行按揭貸款利率才4.5-5%,多借點沒關系的,未來的通脹很厲害。

 

買房以后心態會比較平穩,有更多精力放在工作和個人能力提升上,未來幾年的工資漲幅會很快的。

 

問:除了了解房價、項目、稅費外,北京這么大,各個區域都看看估計就一兩個月過去了,買房的周期很長,還有什么需要注意的?

 

答:我覺得房價、區域、交通、戶型、大小、房齡、配套等等,都是選房很重要的外在因素。但是買房的內在因素其實許多朋友往往會忽略。

 

買房是花錢的事情,是消費,也是一種投資。剛才你提到雙方父母為此花費全部儲蓄,雙方目前收入和買房支出相比也不算寬裕。你自己對買房也似乎有所保留。

 

我的看法是,這種焦慮和擔心主要來自這筆較大開支(投資)和目前的收入和財富之間的差距。因為負擔能力相對比較勉強,因此你也心有疑慮。另一個是因為目前的房價在過去已經出現反復,買入一定賺錢的時代可能已經慢慢過去了。
 

問:有沒有可能北京(或上海)確實太特殊了?不都說北京供應緊張,房價不會跌嘛,我看到這兩個月都漲起來了。倒不是想買房賺錢,但萬一300萬的房子到年底漲了30萬,我100萬的首付放到股市要掙出來30萬太難了!

 

答:是啊,大家都是買漲不買跌的心態。但無論北京如何特殊、幾率如何小,房產作為投資品,就一定有回落的可能。落到自己身上,就是百分之一百。因此買房結婚是好事,但你倆實現也要有一個溝通和謀劃,對未來一段時間的事業發展、收入變化以及可能的支出做一個盤算,如此才能心里有底。

 

此外,買房是兩個人的事情。如果你自己有什么疑慮,無妨在考慮之余,多和家人,特別是太太多商量。如此家人齊心,未來哪怕有些什么風險,都能從容應對。
 

問:除了剛剛說的區域、大小之外,買新房、二手房還有什么區別?有什么注意事項?

 

答:現在一手房還有不少不是全裝修,因此入住頭幾年許多還在裝修。這個可能對生活有影響。另外比較偏遠也不利于出行。

 

二手房有個好處就是基本都已入住,裝修得戶數不是太多。因此可以睡個安穩覺。此外你年紀不大,如果社交比較多的化,住市區也有便利。等小孩出生再換大房也不遲。

 

一手房的好處就是全新小區,車位比較充足。另外新房質量設計往往也比老物業要好(當然還要看具體項目)。如果不介意郊遠一些,遇到自己喜歡的買下也是一個不錯的選擇。

問:如果是首次改善性居住,比如上海500萬以上,新房、二手房的選擇會不一樣么?是找好的學區、地段買4萬多、100平左右的小三居,還是到遠一點的地方,買個150以上的大房子,感覺住起來更舒服。
答:呵呵,這又是一個大話題,我們下次再聊吧。

 

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